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房哋产信托售卖难业务员提成高达6

2019-03-07 03:39:15

随着地产市场的风云已变,房地产信托产品逐步陷入了销售困境。

“现在房地产的信托不好卖,不过一些有关系的业务员发了财。”一位了解信托的内部人士表示,“据我所知,一些业务员卖出百万元产品,提成可以达到6万元,比他们的领导有钱多了。”

而用益信托理财部经理廖鹤凯对《中国经营报》表示,提成6%确实有过,只是比较少见。“比如之前的鄂尔多斯项目,提成就能给到这个数,而且也全额兑付了。”

算了一笔账,如果按照6%提成,加上给客户约定的利息、发行费用等,部分房企发行信托的成本可能已经超过20%。

募集资金困难

面对6%的提成,不少信托业内人士都觉得诧异。

一位信托业内人士直说“不太可能”。

“房地产信托一般的销售提成也就在2%~3%吧。”他表示,“一般只有私募股权的销售才能提成5%~6%,因为这一块风险比较大。”但他也承认,现在房地产信托不是特别好卖,一些房企走信托的成本超过20%。“一些收益高的还好,一些收益低的卖不动。那些前期大量拿地,资金压力大的房地产公司,可能成本会超过20%。”

“全世界都看淡房地产,在这样的情况下,客户也不例外。”另一位信托业内人士称。

事实上,相关数据也显示房地产信托的颓势。根据信托业协会公布的数据,今年一季度房地产信托新增规模1462亿元,相比去年一季度的1532亿元,同比下降4.57%;相比去年四季度的2097亿元,环比回落30.28%。除此之外,房地产信托新增规模占比也出现拐点。一季度房地产信托新增规模占比为10.8%,与去年四季度?13.6%相比,回落2.8个百分点。

而2014年6月,用益信托工作室发布的用益信托指数为52,可以理解为只有52%的信托公司当月能正常募集资金,也反映出信托整体募集的艰难。

“随着近两年信托产品的兑付压力越来越大,系统性风险逐渐凸显,监管层对信托的监管越来越严格:银信合作受阻、资金池项目停发、政信合作项目点刹、房地产项目长期受严控等,信托业务在多个领域受到了巨大的冲击。”用益信托工作室在6月份的报告中指出。

风控从严

为了控制风险,信托公司也在加强房地产信托的风控,从严选择合作对象。

平安信托在接受采访时就表示,尽管从目前看,地产形势未必如去年那么乐观,但在房地产企业和城市发生分化驱使下,平安信托会进一步加强与房企的合作,谨慎对待小型开发商,强调企业和项目的综合评估,对流动性管理和预期加强。据了解,平安信托保持以大中型地产公司为主的策略,大中型公司占比已经上升到90%。

“今年以来,根据宏观环境和行业风险的变化,平安信托对小型地产公司提高了投资标准,更谨慎选择新的交易对手,强调交易对手的动态分析研究,在项目选择上将资源配置到风险调整后收益更高的项目上,力求为投资人创造价值的同时把握好风险。同时加大了对库存项目和交易对手风险检视的力度,排查即将到期项目,以更有效率地管理信托计划兑付风险。”平安信托人士称。

此外,平安信托坦言,就融资业务来说,目前在对企业的评估,尤其是新交易对手入池的方面更趋谨慎。“有专业的评级团队运用国际化的评级方法对企业

进行评估,对企业进行背景调查;在项目评审过程中,团队独立考察评估项目和企业情况。此外,还会关注企业整体流动性的预测和判断。”

“现在各家信托公司对房地产信托都比较谨慎。”廖鹤凯表示,“因为大家都看淡房地产市场,所以各个信托公司也要控制自己的风险,新增业务普遍比较

谨慎。目前没有那家信托公司敢在房地产信托上比较激进,都在加强风控措施。就算你有项目,风控过不了,没用!”

廖鹤凯说,目前所有房地产信托大约占整个信托业务的30%左右。考虑到有一些“变种”的形式,这个比例还会更高。

风险争议

尽管关于房地产信托兑付风险的警示不绝于耳,但艰难的时候实际上还未到来。

根据用益信托工作室的统计数据,从2012年开始,房地产信托到期规模迅速增加,进入兑付密集期。统计数据显示,2014年集合资金地产信托预计到期总规模为1780.06亿元,其中一季度368.48亿元、二季度439.15亿元、三季度444.61亿元、四季度527.82亿元。换句话说,2014年四季度是房地产信托的兑付高峰期。

但在采访中,很多信托业内人士都认为投资者过度恐慌了。

“房地产价格会崩盘吗?不会吧!我觉得只是会缓慢地下跌。”一位信托业内人士认为,现在房子都打了3折做抵押,加上很多还要求大股东担保,出问题的概率不大。他认为,就目前这个阶段来说,房产变现还不算困难,因此风险不能算大。

廖鹤凯也表示,不能简单地说房地产信托的风险高。“现阶段各方对房地产领域都趋于谨慎的情况下,金融企业对房地产的贷款条件也更为严苛,信托贷款也不例外。比如个别三四线城市的房地产信托贷款抵押率甚至低至两折,有些项目实际要处置的话,比项目的建设成本还要低不少。而城镇化在一段时期内还是会进一步深化的,房价在合理区间需求就可以支撑。”

他认为,目前各家信托公司还没有能取代房地产信托的业务。“这是主业。事实上,从全世界来看,房地产都是信托的主要业务。和其他类型,比如投资型的信托相比,房地产这几十年还是在缓慢上涨的。”

不过,投资界人士则有完全不同的看法。

一位基金行业分析师坦言他完全不看好房地产。“不过相对来说,我认为房地产股还比房地产资产安全,毕竟房地产股已经跌了一轮了,房地产价格还没怎么跌。而房地产股变现也比房地产容易。”?

(:newshoo)

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